Escrow es el área más evaluada de la license law de Florida, y también donde los licenciatarios reales pierden la licencia. Para FREC el dinero ajeno es la línea roja: casi todos los plazos de abajo existen para que un depósito pueda rastrearse, en cualquier momento, hasta la persona que de verdad es su dueña. Aquí están todos los plazos que el examen de sales associate espera que sepas, y después las reglas que los producen.
| Qué lo dispara | Plazo | Fundamento |
|---|---|---|
| El sales associate recibe fondos | Entregarlos de inmediato al broker empleador | F.A.C. 61J2-14.009 |
| El broker deposita fondos de escrow | Fin del 3.º día hábil tras la recepción | F.A.C. 61J2-14.008(3) |
| Surgen demandas en conflicto | Avisar por escrito a FREC dentro de 15 días hábiles | F.S. 475.25(1)(d); 61J2-10.032 |
| Error en escrow, sin faltante | Corregir en un plazo razonable — 30 días desde la última conciliación | F.A.C. 61J2-14.010(2) |
| Conciliación de la cuenta | Al menos mensual, por escrito | F.A.C. 61J2-14.012 |
| Conservación de registros de escrow | Al menos 5 años | F.S. 475.5015 |
Las preguntas del examen los mezclan a propósito, y la respuesta cambia según quién tenga el cheque en la mano.
El reloj del sales associate. El associate que recibe fondos relacionados con una transacción debe entregarlos al broker empleador de inmediato. No los deposita, no los guarda “hasta el lunes” y no abre ninguna cuenta. El cheque debe ir a nombre de la brokerage o de la title company, nunca del associate. Un associate que deposita el earnest money en su propia cuenta ya cometió una infracción grave antes de que corra plazo alguno.
El reloj del broker. El broker debe colocar los fondos en escrow a más tardar al final del tercer día hábil siguiente a la recepción. Así define FREC la palabra “inmediatamente”. Los días hábiles excluyen fines de semana y feriados legales, que es justo el detalle sobre el que se construyen la mayoría de las preguntas.
Florida limita los depositarios permitidos. Los fondos de escrow pueden colocarse en un banco de Florida, en una title company o en la cuenta fiduciaria de un abogado. La cuenta debe mantenerse a nombre de la brokerage, no del broker como persona ni de un sales associate.
Commingling es mezclar fondos fiduciarios que pertenecen a otros con los fondos personales o de operación del broker. Viola la F.S. 475.25(1)(k) y está entre las faltas más sancionadas en Florida. Pagar la renta de la oficina desde la cuenta de escrow es el ejemplo de manual: el dinero de escrow nunca puede financiar gastos del negocio, ni temporalmente, ni aunque se reponga después.
La excepción es estrecha: el broker puede mantener hasta $1,000 de fondos propios en una cuenta de escrow de ventas con el único fin de cubrir los cargos por servicio del banco. Es un colchón para evitar sobregiros, no un permiso para mezclar cuentas.
El negocio se cae. El comprador exige que le devuelvan el earnest money, el vendedor lo reclama como liquidated damages y ninguno firma una liberación. El broker tiene ahora demandas en conflicto, y se activa un procedimiento específico.
Paso uno: notificar a FREC por escrito dentro de 15 días hábiles desde que recibió las demandas en conflicto o supo del desacuerdo por otra vía.
Paso dos: iniciar uno de cuatro procedimientos de resolución. El examen pide reconocer los cuatro:
Dos detalles que dan puntos: la EDO la emite FREC, no el DBPR, ni un tribunal, ni el abogado del broker. Y las demandas en conflicto son una razón legítima para que el broker se niegue a liberar los fondos: el broker que retiene el depósito mientras corre el procedimiento está cumpliendo la ley, no violándola.
Una sola falla de escrow puede activar varias subsecciones de la F.S. 475.25 a la vez. No rendir cuentas ni entregar fondos cae bajo la 475.25(1)(d); el fraude, el trato deshonesto, la negligencia culpable y el abuso de confianza caen bajo la mucho más amplia 475.25(1)(b). Qué cargos presente FREC en la práctica depende de los hechos: la intención, la temeridad y si se hicieron declaraciones falsas a las partes.
Si un consumidor gana una sentencia contra un licenciatario por fondos de escrow malversados y no logra cobrarla, el Florida Real Estate Recovery Fund puede compensarlo. El fondo le paga a la parte perjudicada; no protege al licenciatario, cuya licencia queda normalmente suspendida hasta que reembolse al fondo.
Las preguntas de escrow están escritas para parecerse muchísimo entre sí, y por eso leer sobre el tema no alcanza. La prueba gratis de PassFlorida incluye escenarios de escrow con el estatuto citado en cada explicación, y no hace falta registrarse.
Empezar la prueba gratis →Referencias legales: F.S. 475.25(1)(b), (1)(d), (1)(k); F.S. 475.5015; F.S. 475.482–475.484; F.A.C. 61J2-14.008, 61J2-14.009, 61J2-14.010, 61J2-14.012, 61J2-14.014; F.A.C. 61J2-10.032. Las reglas cambian: verifica el texto vigente en la Legislatura de Florida y en FREC antes de apoyarte en esto profesionalmente. Material de preparación para el examen, no asesoría legal.