← Volver a matemáticas del examenProrrateo de impuestos en Florida: 365 vs. 360 días
El prorrateo es la matemática que más se falla en el examen de sales associate de Florida, y no porque la aritmética sea difícil. Es porque hay que acertar tres decisiones antes de dividir nada: qué conteo de días usar, cuántos días le tocan a cada parte y en qué dirección se mueve el dinero. Si aciertas las tres, la cuenta es una sola línea. Si fallas una, la respuesta equivocada ya está ahí entre las opciones, porque así es exactamente como se construyen los distractores.
Empieza por aquí: en Florida los impuestos se pagan en atraso
Este solo dato define la dirección de casi todo prorrateo de impuestos en Florida. La factura del impuesto de propiedad se emite el 1 de noviembre por el año calendario que ya pasó, y sigue pagable (con descuentos por pago temprano) hasta que cae en mora el 1 de abril del año siguiente. Es decir: cuando una propiedad cambia de manos a mitad de año, la factura todavía no se ha pagado, y quien terminará pagándola completa es el comprador.
Por eso el vendedor le debe al comprador los meses que vivió allí. En el closing statement eso aparece como débito al vendedor y crédito al comprador. Si puedes recitar esa frase bajo presión, ya te ganaste la mayor parte de los puntos de este tema.
La excepción que hay que saber: si el vendedor pagó por adelantado — cuotas de HOA pagadas el 1 de enero por todo el año, una prima anual de seguro, o a veces los impuestos pagados temprano para aprovechar el descuento — la dirección se invierte. El comprador le reembolsa al vendedor la parte no usada: crédito al vendedor, débito al comprador. Busca en la pregunta la palabra prepaid o “pagado por adelantado”.
¿Año de 365 días o de 360?
El examen usa los dos, y te dice cuál. Existen dos convenciones porque vienen de dos industrias distintas:
- Año de 365 días (calendario) — impuestos de propiedad, cuotas de HOA y demás partidas atadas al calendario real. Es lo predeterminado para cualquier cosa que tase el condado.
- Año de 360 días (bancario) — interés per diem de la hipoteca, y a veces el seguro. Los prestamistas usan doce meses de 30 días, y por eso los problemas de per diem bajo Regulation Z dividen entre 360.
Cuando una pregunta te pide un cálculo de interés per diem, el resultado con 365 días casi siempre aparece como respuesta incorrecta, y al revés también. Marca el conteo de días en el enunciado antes de tocar los números.
El método de cuatro pasos
- Halla la tasa diaria. Monto anual ÷ 365 (o ÷ 360).
- Cuenta los días que le corresponden a la parte por la que pregunta el enunciado.
- Multiplica. Tasa diaria × días = la porción de esa parte.
- Asigna la dirección. Partida no pagada → el vendedor le acredita al comprador. Partida pagada por adelantado → el comprador le reembolsa al vendedor.
Contar días sin perder tiempo
Memoriza los días acumulados hasta el final de cada mes y te ahorras la suma entera. La convención estándar del examen es que el vendedor responde hasta el día del cierre inclusive: para un cierre el 15 de junio, el vendedor tiene 151 (hasta el 31 de mayo) + 15 = 166 días.
| Hasta el final de | Días acumulados |
|---|
| 31 de enero | 31 |
| 28 de febrero | 59 |
| 31 de marzo | 90 |
| 30 de abril | 120 |
| 31 de mayo | 151 |
| 30 de junio | 181 |
| 31 de julio | 212 |
| 31 de agosto | 243 |
| 30 de septiembre | 273 |
| 31 de octubre | 304 |
| 30 de noviembre | 334 |
| 31 de diciembre | 365 |
Se asume año no bisiesto, que es lo que usa el examen salvo que diga lo contrario.
Ejemplo resuelto 1 — impuestos no pagados, año de 365 días
El cierre es el 30 de abril. Los impuestos anuales de propiedad son $3,650, sin pagar. El vendedor responde hasta el día del cierre.
Días: del 1 de enero al 30 de abril = 120.
Tasa diaria: $3,650 ÷ 365 = $10.00 por día.
Porción del vendedor: 120 × $10 = $1,200.
Como los impuestos están sin pagar y al comprador le llegará la factura de noviembre, esos $1,200 son débito al vendedor y crédito al comprador.
Ejemplo resuelto 2 — un conteo de días más largo
El cierre es el 15 de septiembre. Los impuestos anuales son $4,380, sin pagar.
Días: 243 (hasta el 31 de agosto) + 15 = 258.
Tasa diaria: $4,380 ÷ 365 = $12.00 por día.
Porción del vendedor: 258 × $12 = $3,096.
Verificación rápida: el 15 de septiembre está un poco pasadas las tres cuartas partes del año, y $3,096 es cerca del 71% de $4,380. Cuadra.
Ejemplo resuelto 3 — pagado por adelantado, la dirección se invierte
Un vendedor pagó por adelantado impuestos anuales de $5,475. El cierre es el 15 de mayo, año de 365 días.
Días del vendedor: 120 (hasta el 30 de abril) + 15 = 135.
Días del comprador: 365 − 135 = 230.
Tasa diaria: $5,475 ÷ 365 = $15.00 por día.
El comprador le reembolsa al vendedor: 230 × $15 = $3,450.
Fíjate en lo que cambió: como la partida estaba pagada por adelantado, calculas los días del comprador, no los del vendedor, y el crédito va hacia el vendedor. Calcular los 135 días del vendedor aquí da $2,025, que será una de tus cuatro opciones.
Ejemplo resuelto 4 — interés per diem, año de 360 días
Un comprador cierra el 15 de marzo un préstamo de $300,000 al 6%. El interés prepagado corre del cierre al 1 de abril: 16 días, año bancario de 360.
Interés diario: $300,000 × 0.06 ÷ 360 = $50.00 por día.
Interés prepagado: 16 × $50 = $800.00.
Si hubieras dividido entre 365 te daría $789.04, que aparece como opción precisamente para atrapar ese error. El interés prepagado del cierre cubre el período suelto entre la fecha de cierre y el fin de ese mes calendario; el primer pago mensual completo cubre después el mes siguiente.
Ejemplo resuelto 5 — dos prorrateos en una sola pregunta
Los impuestos anuales de propiedad son $6,000 (sin pagar). Las cuotas anuales de HOA son $2,400, pagadas por adelantado por el vendedor por todo el año. El cierre es el 1 de julio, año de 360 días.
Impuestos (sin pagar): la porción de medio año del vendedor = 180/360 × $6,000 = $3,000, acreditados del vendedor al comprador.
HOA (pagado por adelantado): el comprador le reembolsa al vendedor la mitad restante = 180/360 × $2,400 = $1,200, acreditados al vendedor.
La trampa aquí es reembolsar el año completo de HOA ($2,400) en vez de solo los seis meses posteriores al cierre. Cada partida se prorratea por su cuenta: no las netees mentalmente antes de terminar.
Las cuatro trampas, en el orden en que atrapan
- Conteo de días equivocado. Usar 365 en un problema de interés per diem, o 360 en uno de impuestos de propiedad. Busca siempre la instrucción en el enunciado.
- Los días de la parte equivocada. Las partidas pagadas por adelantado piden los días restantes del comprador; las no pagadas piden los días transcurridos del vendedor. Los dos números siempre están entre las opciones.
- Error de uno en la fecha de cierre. “Hasta el día del cierre” incluye ese día. “Hasta el día anterior al cierre” no.
- Dirección equivocada. Aun con el monto correcto, una pregunta que pide si es débito o crédito — y a cuál parte — es un punto aparte que todavía puedes perder.
Practica prorrateo contra el reloj
Entender el método y ejecutarlo en 90 segundos son dos destrezas distintas. La prueba gratis de PassFlorida mezcla el prorrateo con todo lo demás, igual que el examen real, y no hace falta registrarse.
Empezar la prueba gratis →Relacionado
Referencias legales: F.S. 197.162 y F.S. 197.333 (prorrateo y pago en atraso del impuesto de propiedad en Florida); Regulation Z, 12 CFR 1026 (interés per diem). Esta página es material de preparación para el examen, no asesoría legal ni fiscal.