Relaciones de corretaje en Florida: single agent, transaction broker y divulgaciones

Relaciones autorizadas, deberes y divulgaciones es el 7% del examen: siete preguntas. Toda la ley está en una sección, F.S. 475.278, y casi toda pregunta se decide con las mismas tres cosas: qué relación aplica, si hacía falta un aviso escrito y si llegó a tiempo. Resuelve esas tres y las listas de deberes de más abajo son contabilidad. Los términos aparecen en inglés incluso en el examen en español, así que aquí van los dos. Resumen orientativo, no asesoría legal. Read in English.

La regla de partida: transaction broker por defecto

En Florida se presume que el licenciado actúa como transaction broker (intermediario de la transacción) salvo que se establezca otra relación por escrito. La agencia dual (representar a las dos partes como agente con deberes fiduciarios plenos) está prohibida. Esas dos frases resuelven varias preguntas por sí solas.

Cómo lo pregunta el examen

• Cuenta los deberes. Nueve, siete, tres. Si una pregunta describe un deber, decide primero a qué relación pertenece.
• Busca la palabra “escrito” y la palabra “antes”. Casi todas las preguntas de divulgación giran en si el aviso era obligatorio, si tenía que ser escrito y si llegó a tiempo.
• Residencial o no. Cuatro unidades, diez acres. Si la transacción no es residencial, los avisos no son obligatorios y el designated sales associate es posible.

Los tres tipos de relación y sus deberes

Single agent — agente único (475.278(3))

Representa a una parte como fiduciario. Al cliente se le llama principal. Debe nueve deberes:

• Tratar con honestidad y justicia (dealing honestly and fairly).
• Lealtad (loyalty): los intereses del cliente por encima de todos, incluidos los propios.
• Confidencialidad.
• Obediencia: solo a las instrucciones legales dentro del acuerdo.
• Divulgación completa (full disclosure).
• Rendir cuentas de todos los fondos.
• Destreza, cuidado y diligencia.
• Presentar todas las ofertas y contraofertas a tiempo.
• Divulgar los hechos materiales conocidos que afectan el valor de la propiedad residencial y que no son fácilmente observables.

Transaction broker — intermediario (475.278(2))

Da representación limitada a una o a ambas partes, que aquí se llaman customers, sin ser fiduciario de ninguna. Siete deberes: honestidad y justicia, rendir cuentas, destreza y cuidado, divulgar hechos materiales conocidos, presentar ofertas, confidencialidad limitada (no revelar que una parte aceptaría menos o pagaría más, sus motivos, ni información confidencial que pidió reservar), y los deberes adicionales que se pacten. Fíjate en lo que no está: lealtad, obediencia y divulgación completa son solo del single agent.

Sin relación de corretaje — no brokerage relationship (475.278(4))

El licenciado no representa a esa parte. Aun así le debe tres cosas: honestidad y justicia, divulgar los hechos materiales conocidos, y rendir cuentas de los fondos. Estos deberes deben describirse por escrito antes de mostrar la propiedad (475.278(4)(b)). La honestidad se debe siempre, en cualquier relación, y participar a sabiendas en una solicitud de préstamo falsa la viola (F.S. 475.25(1)(b)).

Las divulgaciones: cuándo se exige un aviso escrito

Los avisos escritos solo son obligatorios en una venta residencial, que 475.278(5) define con tres partes: propiedad residencial de cuatro unidades o menos, terreno residencial sin mejoras para cuatro unidades o menos, y propiedad agrícola de diez acres o menos. Lo que decide es la superficie o el número de unidades, no lo que el comprador piense hacer.

• Aviso de single agent: por escrito, antes o al momento de firmar el listing o el acuerdo de representación, o antes de mostrar la propiedad, lo que ocurra primero.
• Aviso de sin relación de corretaje: por escrito, antes de mostrar la propiedad.
• Transaction broker: desde 2008 no se exige aviso escrito, porque es la relación presumida. Muchos examinandos fallan esta por estudiar con material viejo.
• Transición (consent to transition): pasar de single agent a transaction broker exige el consentimiento escrito previo del principal (475.278(3)(c)2.). La firma tiene que venir antes del cambio, nunca al momento ni después.
• Designated sales associate (F.S. 475.2755): solo en transacciones no residenciales donde comprador y vendedor tengan activos de al menos un millón de dólares. Dos sales associates del mismo broker actúan cada uno como single agent de una parte.

Lo que el Capítulo 475 no dice: la agencia en el derecho común

El estatuto guarda silencio sobre varias cosas que el examen sí pregunta; ahí manda el derecho común de agencia de Florida.

• Cómo se crea la agencia: por acuerdo expreso, por conducta (implícita), por ratificación (el principal adopta después un acto no autorizado, y queda obligado como si lo hubiera autorizado desde el principio) o por estoppel (la conducta del principal hizo creer a un tercero que había agencia).
• Qué deberes sobreviven al fin de la relación: solo dos, la confidencialidad y rendir cuentas de los fondos. Lealtad, obediencia y divulgación terminan con la relación.
• Subagencia: un agente que trabaja para el principal de otro agente, a través de una cadena de autorización.
• Agencia con interés (agency coupled with an interest): el interés del agente está en el objeto mismo, por ejemplo una participación en la propiedad. El interés en la comisión no cuenta; todos los agentes lo tienen.
• Responsabilidad indirecta (respondeat superior): el broker responde por los actos de su sales associate dentro del alcance del trabajo.

Hechos materiales y propiedades estigmatizadas

Divulgar hechos materiales conocidos es deber en las tres relaciones. Pero F.S. 689.25 dice qué no es un hecho material: que en la propiedad hubo un homicidio, suicidio o muerte, o que un ocupante tuvo VIH o SIDA. El examen lo pregunta al revés: “¿cuál de estos NO debe divulgarse?”.

Otros temas del examen en español

• Ley de licencias: requisitos, horas, renovación y la FREC
• Contratos de bienes raíces: elementos, incumplimiento y divulgaciones
• Hipotecas: tipos de préstamo, cláusulas y los cálculos del examen
• El Estatuto 475, sección por sección