Hipotecas en el examen de bienes raíces de Florida: tipos, cláusulas y cálculos

Dos temas del examen son de hipotecas: Hipotecas residenciales (9%) y Tipos de hipotecas y fuentes de financiamiento (4%). Trece preguntas, y de las más fáciles de ganar, porque casi todo es definición y un poco de aritmética. La ley aquí es sobre todo federal; Florida aporta la forma de la hipoteca y la ejecución hipotecaria. Resumen orientativo, no asesoría legal ni financiera. Read in English.

Nota y hipoteca: dos documentos, dos funciones

• La nota promisoria (promissory note) es la promesa de pagar: monto, tasa, plazo. Es la deuda.
• La hipoteca (mortgage) es la garantía: un gravamen sobre la propiedad que respalda la nota (F.S. 697.02). El deudor es el mortgagor; el prestamista, el mortgagee.
• Florida es un estado de teoría del gravamen (lien theory): el deudor conserva el título; el prestamista tiene solo un gravamen. En los estados de teoría del título el prestamista conserva el título hasta el pago.

Las cláusulas que el examen pregunta

• Aceleración: ante un incumplimiento, el prestamista puede exigir todo el saldo de una vez. Sin ella tendría que demandar cuota por cuota.
• Vencimiento por venta (due-on-sale o cláusula de enajenación): si la propiedad se transfiere, el saldo vence. Es lo que impide que un comprador “asuma” un préstamo convencional sin permiso; la ley federal Garn-St Germain la hace exigible.
• Penalidad por pago anticipado: compensa al prestamista por el interés que deja de cobrar. La Regulación Z la limita en préstamos residenciales; F.S. 697.06 exige que el pago anticipado se permita salvo pacto expreso.
• Defeasance: pagada la deuda, el gravamen se extingue y se registra la satisfacción.
• Cláusula de liberación (release clause): en una hipoteca global (blanket) sobre varios lotes, libera cada lote al venderse.

Ejecución hipotecaria en Florida

• Florida es un estado de ejecución judicial (F.S. 702.01): el prestamista demanda, un juez ordena la venta.
• Derecho de redención equitativa: el deudor puede pagar todo lo debido y conservar la propiedad hasta la venta. Florida lo extiende hasta que se presente el certificado de venta (F.S. 45.0315).
• Sentencia por deficiencia (F.S. 702.06): si la venta no cubre la deuda, el tribunal puede ordenar al deudor pagar la diferencia.
• Alternativas: venta corta (short sale, el prestamista acepta menos) y escritura en lugar de ejecución (deed in lieu).

Tipos de préstamo según quién respalda

• Convencional: sin respaldo del gobierno. Si cumple las normas de compra de Fannie Mae y Freddie Mac (incluido el límite de monto, que cambia cada año y por condado) es conforme; si excede el límite es jumbo.
• FHA: asegurado por la Administración Federal de Vivienda (parte de HUD). Enganche desde 3.5%, prima de seguro hipotecario (MIP). El prestamista es un banco; la FHA solo asegura.
• VA: garantizado por Asuntos de Veteranos para veteranos elegibles, militares en servicio activo y algunos cónyuges sobrevivientes. Puede ser sin enganche. Asegurado (FHA) frente a garantizado (VA) es una pregunta clásica.
• PMI (seguro hipotecario privado): en préstamos convencionales cuando la relación préstamo-valor supera el 80%, es decir, con menos de 20% de enganche. La Ley de Protección al Propietario (1998) obliga a cancelarlo automáticamente cuando el saldo baja al 78% del valor original.

Tipos de préstamo según cómo se paga

• Amortizado: cuotas iguales que cubren interés y capital; al final el saldo es cero. Al principio casi todo es interés.
• Globo (balloon): cuotas pequeñas y un pago grande al final. Florida exige una leyenda visible en la hipoteca (F.S. 697.05).
• Tasa ajustable (ARM): tasa = índice + margen. Los topes (caps) limitan cuánto sube por ajuste y en toda la vida del préstamo (Reg Z, 12 CFR 1026.30).
• Package: incluye bienes muebles (electrodomésticos). Blanket: varios inmuebles bajo una sola hipoteca. Wraparound: una hipoteca nueva que envuelve a la existente. Purchase-money: el vendedor financia. Reverse (HECM): para mayores de 62, el prestamista paga al dueño.

De dónde sale el dinero: mercado primario y secundario

• Mercado primario: donde se originan los préstamos. Bancos, cooperativas, banqueros hipotecarios (prestan con fondos propios o una línea de crédito de almacén y luego venden el préstamo) y corredores hipotecarios (solo intermedian, no prestan).
• Mercado secundario: donde se compran y venden préstamos ya originados. Fannie Mae y Freddie Mac compran préstamos conformes; Ginnie Mae no compra préstamos, garantiza valores respaldados por préstamos FHA y VA.
• La Reserva Federal influye en las tasas a través de la tasa de fondos federales y la política monetaria; no fija las tasas hipotecarias directamente.

La ley federal que sí aparece

• TILA / Regulación Z: divulgación del costo del crédito, la APR, y las reglas de publicidad (si anuncias un “término desencadenante” como el enganche o la cuota, tienes que divulgar el resto).
• RESPA y TRID: el Loan Estimate dentro de 3 días hábiles de la solicitud y el Closing Disclosure al menos 3 días hábiles antes del cierre. RESPA prohíbe las comisiones por referidos (kickbacks).
• ECOA: no discriminar en el crédito. Fair Housing aplica también al financiamiento.

Los cálculos del examen, con un ejemplo cada uno

• Relación préstamo-valor (LTV) = préstamo ÷ valor (o precio, el menor). Precio $250,000, enganche $35,000: préstamo $215,000; LTV = 215,000 ÷ 250,000 = 86%. Supera 80%, así que hay PMI.
• Puntos: un punto es el 1% del monto del préstamo, no del precio. Dos puntos de descuento sobre $215,000 = $4,300. Los puntos de descuento bajan la tasa; la comisión de originación paga el trabajo del prestamista.
• PITI = capital, interés, impuestos y seguro (más cuotas de HOA y PMI si aplican). Es el pago de vivienda que se compara con el ingreso.
• Ratios: la relación frontal (vivienda) se limita típicamente al 28% del ingreso bruto mensual; la trasera (todas las deudas) al 36%. Ingreso $8,500: PITI máximo = 8,500 × 0.28 = $2,380.
• Interés de un mes = saldo × tasa anual ÷ 12. Saldo $200,000 al 6%: 200,000 × 0.06 ÷ 12 = $1,000 de interés en la primera cuota.

Cómo lo pregunta el examen

• ¿Asegurado o garantizado? ¿Compra o garantiza? FHA asegura, VA garantiza; Fannie y Freddie compran, Ginnie garantiza. Cuatro verbos, cuatro preguntas.
• ¿Qué cláusula hace esto? Una situación (se vendió la casa, dejó de pagar, pagó antes de tiempo) y el nombre de la cláusula.
• La aritmética. LTV, puntos y ratios. Anota siempre sobre qué base se calcula el porcentaje: los puntos sobre el préstamo, el LTV sobre el valor, el ratio sobre el ingreso.

Otros temas del examen en español

• Ley de licencias: requisitos, horas, renovación y la FREC
• Relaciones de corretaje: single agent, transaction broker y las divulgaciones
• Contratos de bienes raíces: elementos, incumplimiento y divulgaciones
• Matemáticas del examen: prorrateos, comisiones y cierres