Contratos de bienes raíces en Florida: lo que pregunta el examen

Contratos de bienes raíces es el tema con más peso del examen: 12%, doce preguntas de cien. La mayor parte no está en el Capítulo 475 sino en el derecho común de contratos, más un puñado de estatutos de Florida sobre forma y divulgación. Esta página va de lo general (qué hace válido un contrato) a lo específico (qué tiene que decir un listing en Florida y qué debe divulgar un vendedor). Resumen orientativo, no asesoría legal. Read in English.

Qué hace válido un contrato

• Partes competentes: mayores de edad y en su sano juicio.
• Consentimiento mutuo (mutual assent): una oferta y una aceptación que coinciden; el “encuentro de voluntades”.
• Objeto lícito.
• Contraprestación (consideration): algo de valor de cada lado. No tiene que ser dinero.
• Por escrito, cuando la ley lo exige. El Statute of Frauds de Florida (F.S. 725.01) exige que los contratos de compraventa de inmuebles y los arrendamientos de más de un año consten por escrito y estén firmados por la parte obligada. Un contrato verbal de compraventa de una casa no es exigible.

Plazos para demandar (F.S. 95.11): cinco años para un contrato escrito, cuatro para uno verbal. El examen los intercambia como distractores.

Las clasificaciones que el examen usa como vocabulario

• Bilateral: promesa por promesa (la compraventa típica). Unilateral: una sola parte promete, y solo queda obligada si la otra actúa. El ejemplo del examen es el bono que un broker ofrece “a quien venda X”, o una opción de compra.
• Expreso: los términos están en palabras, habladas o escritas. Implícito: se deduce de la conducta.
• Ejecutorio (executory): algo queda por cumplir. Ejecutado (executed): totalmente cumplido. Es otro eje distinto del anterior; un contrato puede ser expreso y ejecutorio a la vez.
• Válido, nulo (no produce efectos, por ejemplo por objeto ilícito), anulable (una parte puede deshacerlo: un menor, o quien firmó bajo fraude o coacción) e inexigible (válido pero un tribunal no lo hará cumplir, como un contrato verbal de compraventa).

Oferta, aceptación y fecha efectiva

• El oferente puede revocar la oferta en cualquier momento antes de que sea aceptada, salvo que haya recibido contraprestación por mantenerla abierta (eso es una opción).
• Una contraoferta rechaza la oferta original y crea una nueva. La oferta original ya no puede aceptarse después.
• La aceptación tiene que ser comunicada. La fecha efectiva del contrato es cuando se comunica la aceptación final, normalmente cuando firma la última parte. Desde ahí corren los plazos.
• “El tiempo es esencial” (time is of the essence): las fechas son términos materiales, y no cumplirlas es incumplimiento. Si el contrato calla, se entiende un plazo razonable.
• Una contingencia (inspección, financiamiento) es una condición previa. Si no se cumple aunque el comprador hizo lo que la cláusula exigía, el comprador queda libre y recupera el depósito. La pérdida del depósito solo viene después de un incumplimiento.

Incumplimiento: qué puede hacer cada parte

• Incumple el comprador: el vendedor suele quedarse con el depósito como daños liquidados (así lo pacta el contrato FAR/BAR), o demandar por daños.
• Incumple el vendedor: el comprador puede rescindir y recuperar el depósito, demandar por daños, o pedir cumplimiento específico (specific performance) para forzar la venta. Eso existe porque cada inmueble es único. No entregar título negociable (marketable title) es un incumplimiento del vendedor.
• Novación: sustituir el contrato o a una parte por otra, con consentimiento de todos; libera al sustituido. Cesión (assignment): transferir los derechos, pero el cedente sigue obligado salvo que se le libere.
• Acuerdo y satisfacción (accord and satisfaction): pactar aceptar una prestación distinta (el acuerdo) y cumplirla (la satisfacción), lo que extingue la obligación original.

Listing agreements: lo que Florida exige

Un listing es un contrato de empleo entre el dueño y el broker. Tipos: exclusive right of sale (el broker cobra venda quien venda), exclusive agency (el dueño puede vender por su cuenta sin pagar comisión), open listing (varios brokers, cobra el que produce al comprador) y net listing (el broker se queda con lo que exceda de un precio neto; legal en Florida, pero sigue siendo un listing con todos sus requisitos).

F.S. 475.25(1)(r) exige que un listing escrito tenga una fecha de vencimiento definida, la descripción de la propiedad, el precio y la comisión, la firma del dueño, y que el broker entregue una copia en 24 horas. No puede renovarse automáticamente. Un listing sin fecha de vencimiento es motivo de sanción.

Lo que el vendedor tiene que divulgar

• Defectos materiales conocidos que no son fácilmente observables: Johnson v. Davis (Fla. 1985). Que el comprador pudiera haber inspeccionado no es excusa; el defecto oculto está justamente donde la inspección no llega. Florida no es un estado de “caveat emptor” puro en vivienda.
• Impuestos a la propiedad (F.S. 689.261): un resumen que advierte que los impuestos del comprador pueden ser muy distintos de los del vendedor. Va dentro del contrato o adjunto; es para el comprador, no se presenta en ninguna oficina.
• Radón (F.S. 404.056): el aviso estándar de radón en todo contrato de venta o alquiler de más de 45 días.
• Eficiencia energética (F.S. 553.996): el folleto informativo antes o al momento de firmar.
• Reclamos por socavón (F.S. 627.7073(2)(c)): si se hizo y pagó un reclamo de seguro por socavón, hay que decirlo.
• Condominios (F.S. 718.503): documentos al comprador; el comprador de un desarrollador tiene 15 días para rescindir, el de reventa 3 días. Asociaciones de propietarios: F.S. 720.401.
• Pintura con plomo (federal, viviendas anteriores a 1978): folleto, divulgación y 10 días para inspeccionar salvo pacto distinto por escrito.

Lo que un licenciado puede y no puede hacer con un contrato

Un licenciado puede llenar los espacios de un formulario aprobado (el contrato FAR/BAR, por ejemplo). Redactar cláusulas propias o explicar sus efectos legales es ejercicio no autorizado de la abogacía (F.S. 454.23). El examen pregunta dónde está la línea; la respuesta casi siempre es “llenar sí, redactar no”.

Cómo lo pregunta el examen

• Vocabulario. Una situación, y cuatro palabras (bilateral, unilateral, ejecutorio, anulable…). Estudia las clasificaciones como parejas de opuestos.
• Cronología. Oferta, contraoferta, revocación, aceptación: qué queda vivo en cada paso. Dibuja la línea de tiempo.
• Remedios. Quién incumplió y qué puede hacer el otro. Cumplimiento específico es del comprador; daños liquidados, del vendedor.

Otros temas del examen en español

• Ley de licencias: requisitos, horas, renovación y la FREC
• Relaciones de corretaje: single agent, transaction broker y las divulgaciones
• Hipotecas: tipos de préstamo, cláusulas y los cálculos del examen
• Plazos de los depósitos en escrow