Violaciones de la ley de licencias en Florida: la queja, las sanciones y el Recovery Fund

Violaciones, sanciones y procedimientos es el 3% del examen: tres preguntas. Son puntos fáciles si distingues dos cosas: quién actúa en cada paso (el DBPR o la FREC) y a qué vía pertenece cada consecuencia (administrativa, penal o civil). La ley está repartida entre F.S. 475.25, F.S. 475.42 y F.S. 455.225. Una orientación, no asesoría legal. Read in English.

Cómo lo pregunta el examen

• Identifica quién actúa. El DBPR recibe e investiga; un probable cause panel decide si se presenta el cargo; la FREC decide la sanción. Una respuesta en la que la FREC investiga, o el DBPR impone la sanción, es la trampa.
• Identifica la vía. Una multa o una suspensión es administrativa. La cárcel es penal. Devolverle el dinero a la víctima es civil. Un mismo acto puede abrir las tres, y ninguna anula a otra.
• Cuenta los cargos. Las multas tienen un tope por cargo (count), no por caso. Multiplica antes de elegir.

Una queja, paso a paso

El orden importa más que cualquier número. Casi todas las preguntas de procedimiento te dan un paso y te preguntan cuál sigue, o quién es responsable de él.

1. Queja (complaint). Cualquiera puede presentarla ante el DBPR. El DBPR verifica que sea legalmente suficiente: que los hechos, si son ciertos, constituirían una violación.
2. Investigación. El DBPR investiga y notifica al licenciado, que puede responder por escrito. Ante una primera violación menor, el DBPR puede emitir un notice of noncompliance en lugar de buscar una sanción (F.S. 455.225(3)).
3. Causa probable. Un probable cause panel revisa el expediente y decide si se presenta una queja administrativa formal (F.S. 455.225(4)). Sin causa probable, no hay cargo.
4. El licenciado elige la audiencia. Si disputa los hechos: una audiencia formal (formal hearing) ante un juez administrativo de la División de Audiencias Administrativas (DOAH). Si solo disputa la sanción: una audiencia informal (informal hearing) ante la FREC. O el caso se resuelve por acuerdo (stipulation).
5. Orden final. Tras una audiencia formal, el juez redacta una orden recomendada; la FREC emite la orden final y la sanción.
6. Apelación. El licenciado puede apelar la orden final ante una corte de apelaciones de distrito de Florida.

Dos atajos fuera de ese camino

• Citación (citation, F.S. 455.224): para violaciones menores y claramente definidas, con la sanción fijada de antemano por reglamento. No hay audiencia salvo que el licenciado la dispute, y tiene 30 días para hacerlo. Si pasan los 30 días, la citación se convierte en orden final.
• Suspensión de emergencia (emergency suspension): si el licenciado representa un peligro inmediato y grave para el público, la licencia puede suspenderse antes de que termine el proceso ordinario.

La escalera de sanciones

F.S. 475.25(1) permite a la FREC negar una solicitud o, contra un licenciado, subir esta escalera. Las sanciones se pueden combinar: una multa junto con probatoria o suspensión, no en lugar de ellas.

• Amonestación (reprimand): una censura formal por escrito.
• Multa administrativa (fine): hasta $5,000 por cada cargo u ofensa separada.
• Probatoria (probation): sigue ejerciendo, bajo condiciones como cursos o reportes.
• Suspensión (suspension): hasta 10 años. La licencia vuelve cuando termina.
• Revocación (revocation): la licencia se pierde.

El tope por cargo es el que el examen suele poner a prueba con aritmética. Tres cargos probados tienen un máximo de $15,000, no de $5,000.

Tres vías, un solo acto

• Administrativa: la FREC, la escalera de arriba. Actúa sobre la licencia.
• Penal: el fiscal, ante un tribunal. Ejercer bienes raíces sin una licencia válida y activa es un delito grave de tercer grado (third-degree felony). Otras violaciones de F.S. 475.42(1), como un sales associate que cobra de alguien que no sea su broker empleador, son delitos menores de segundo grado (second-degree misdemeanors).
• Civil: la persona perjudicada demanda por daños. La FREC no puede otorgarle daños a nadie.

El Recovery Fund

El Real Estate Recovery Fund (F.S. 475.482 a F.S. 475.484) es el dinero de último recurso para un consumidor que ganó una sentencia civil contra un licenciado y no puede cobrarla. Se financia con las tarifas de los licenciados.

• Los pagos tienen un tope de $50,000 por transacción y $150,000 por licenciado, sin importar cuántos reclamos haya.
• En cuanto el fondo paga la sentencia de un consumidor contra un licenciado, esa licencia queda suspendida automáticamente, y sigue suspendida hasta que el licenciado le devuelva al fondo todo lo pagado, con intereses.
• También protege al broker que cumple una orden de desembolso de escrow y luego un tribunal le ordena pagar daños por haberlo hecho. Consulta la guía de escrow para ver cómo se obtiene esa orden.

Las causales que más aparecen

F.S. 475.25(1) enumera más de dos docenas de causales de sanción. Las que el examen repite:

• Fraude, tergiversación, ocultamiento o trato deshonesto, incluido participar en una solicitud de préstamo falsa.
• Fallas con el escrow: depósitos tardíos, mezcla de fondos (commingling), apropiación (conversion). Los plazos están en la página de escrow.
• Una condena penal por un delito relacionado con bienes raíces o que implique vileza moral o trato fraudulento, y, si se trata de un delito grave (felony), no reportar a la FREC por escrito, dentro de 30 días, la declaración de culpabilidad o de no contienda, o la condena.
• Violar cualquier regla de la FREC u orden legítima, no solo el estatuto.

Otros temas del examen en español

• Ley de licencias: requisitos, horas, renovación y la FREC
• Relaciones de corretaje: single agent, transaction broker y divulgaciones
• Plazos del depósito en escrow y disputas
• El Estatuto 475, sección por sección