Cómputos y cierre de transacciones es el 6% del examen, y las preguntas de estado de cierre (closing statement) también toman prestado de la sección de matemáticas. Parecen contabilidad, pero casi todas se reducen a una pregunta que le haces a cada partida: ¿pasa entre comprador y vendedor, o entre uno de ellos y un tercero? Responde eso y el estado se arma solo. Una orientación, no asesoría legal ni fiscal. Read in English.
Un débito (debit) es un cargo: dinero que esa parte debe al cierre. Un crédito (credit) es dinero a favor de esa parte. Entonces:
| Partida | Comprador | Vendedor |
|---|---|---|
| Precio de venta | Débito | Crédito |
| Depósito de buena fe (earnest money) | Crédito | — |
| Préstamo nuevo de un prestamista | Crédito | — |
| Hipoteca existente que el comprador asume | Crédito | Débito |
| Hipoteca de compra (financiamiento del vendedor) | Crédito | Débito |
| Préstamo del vendedor pagado al cierre | — | Débito |
| Impuestos a la propiedad sin pagar (lo usual en Florida) | Crédito | Débito |
| Un gasto que el vendedor pagó por adelantado, como cuotas de HOA | Débito | Crédito |
| Parte no usada de la renta que el vendedor cobró por adelantado | Crédito | Débito |
| Depósitos de seguridad de los inquilinos | Crédito | Débito |
| Comisión de corretaje | — | Débito |
| Documentary stamps de la escritura (deed) | — | Débito |
| Stamps del pagaré (note) e intangible tax de la hipoteca | Débito | — |
| Póliza de título del prestamista, cargos del préstamo, registro de la hipoteca | Débito | — |
Tres filas atrapan a casi todos. El depósito es solo crédito del comprador: al vendedor se le acredita el precio completo, y el depósito ya forma parte de él. Una hipoteca asumida o financiada por el vendedor es el único préstamo que aparece en ambos lados, porque el vendedor la recibe en lugar de efectivo. Y los impuestos sin pagar son débito del vendedor porque en Florida los impuestos se pagan por período vencido (in arrears): la factura de todo el año sale en noviembre y la paga el comprador, incluidos los meses en que el vendedor era el dueño. Quién paga la póliza de título del propietario varía según el condado y el contrato, así que la pregunta te lo dirá.
Una casa fuera de Miami-Dade se vende en $300,000, con cierre el 30 de junio. El comprador dio un depósito de $15,000 y pide prestados $240,000. El vendedor debe $150,000 de su préstamo y paga una comisión del 6%. Los impuestos de este año, $3,650, están sin pagar. Usa un año de 365 días, con el día del cierre a cargo del vendedor.
| Partida | Débito | Crédito |
|---|---|---|
| Precio de venta | $300,000 | |
| Depósito | $15,000 | |
| Préstamo nuevo | $240,000 | |
| Impuestos sin pagar (prorrateo) | $1,810 | |
| Stamps del pagaré | $840 | |
| Intangible tax | $480 | |
| Totales | $301,320 | $256,810 |
Efectivo que debe traer el comprador = débitos − créditos = $301,320 − $256,810 = $44,510.
| Partida | Débito | Crédito |
|---|---|---|
| Precio de venta | $300,000 | |
| Pago del préstamo | $150,000 | |
| Comisión | $18,000 | |
| Stamps de la escritura | $2,100 | |
| Impuestos sin pagar (prorrateo) | $1,810 | |
| Totales | $171,910 | $300,000 |
Efectivo para el vendedor = créditos − débitos = $300,000 − $171,910 = $128,090.
Para la mayoría de los préstamos residenciales, las reglas federales TRID reemplazaron el antiguo HUD-1 con el Loan Estimate, que se entrega dentro de 3 días hábiles de la solicitud del préstamo, y el Closing Disclosure, que el prestatario debe recibir al menos 3 días hábiles antes del cierre. Una venta al contado, sin prestamista, no tiene Closing Disclosure; el agente de cierre usa un settlement statement. La lógica de débitos y créditos es la misma en todos.
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